Studie: Kompakte Wohnformen können Lösung für steigende Mieten sein
Hohe Nachfrage nach Einraumwohnungen in München
Einraumwohnungen boomen im Neubausegment
Junge Singles setzen auf Compact Living
Prognose 2022: Hohe Energiepreise werden die Nachfrage nach Compact Living verstärken
Leverkusen, 10.08.2022 – Laut dem Cube Compact Living Report, den das Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW) in Zusammenarbeit mit Cube Real Estate GmbH zum zweiten Mal in Folge erstellt hat, ist die Nachfrage nach Compact Living auch im Jahr 2021 nicht gesunken. Im Vergleich zum Vorjahr sind im Jahr 2021 die qualitätsbereinigten Mieten um 2,5 Prozent gestiegen, die qualitätsbereinigten Kaufpreise um 12,2 Prozent. Besonders stark war die Kaufpreisentwicklung in Leipzig, Chemnitz und Wuppertal, die Entwicklung in Regensburg, Frankfurt und Ingolstadt schwächelte dagegen deutlich. Auch bei der Mietentwicklung zeigt sich ein starkes Wachstum in Leipzig und Wuppertal sowie in Mönchengladbach, Bielefeld und Berlin. Die Mietnachfrage bleibt in den Metropolen weiterhin auf einem hohen Niveau, die Randlagen der Großstädte und im angrenzenden Umland gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität.
Als Compact Living werden in der Studie Wohnungen mit maximal 1,5 Zimmern (neben Küche und Badezimmer) verstanden. Dem Institut der deutschen Wirtschaft dienten als Grundlage des Reports alle Kauf- und Mietangebote von 1- und 1,5-Zimmer-Wohnungen der 71 kreisfreien Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Analysiert wurden an den jeweiligen Standorten sowohl Angebote im Stadtgebiet als auch im angrenzenden Umland, die zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.12.2021 verfügbar waren. Insgesamt wurden in den drei Betrachtungsjahren etwa 162.000 bis 200.000 Inserate pro Jahr in den 71 untersuchten Standorten ausgewertet.
Neben einer Analyse der Entwicklung am Immobilienmarkt wurde für den Report auch eine Sonderauswertung des Sozio-ökonomischen Panels (SOEP) und der Regionalstatistik des Statischen Bundesamts zum Compact Living Segment in Deutschland durchgeführt, um sozioökonomische Charakteristika der Nutzer von Compact Living zu untersuchen.
Jahr 2021: Größeres Mietangebot dank Lockdown und Homeoffice
Gerade zu Beginn des Jahres 2021 ist die Anzahl der Mietangebote in den Zentren der Top-7-Großstädte stark gestiegen und lag gegen Ende des Jahres noch über 40 Prozent über dem Vorjahreswert. Ursächlich hierfür dürften vor allem die Lockdowns und die Homeoffice-Pflicht gewesen sein. Fernpendler sowie Studierende stellen wesentliche Nachfrager in diesem Segment dar, doch aufgrund virtueller Formate war eine zweite Wohnung am Hochschulstandort oder nahe des Arbeitsplatzes nicht notwendig. Entsprechend sind die Angebote gerade im letzten Jahr deutlich nach oben geklettert – und somit haben sich die Mieten (unter Berücksichtigung der allgemeinen Inflation) auch moderater entwickelt.
In Süddeutschland ist der Anteil an Einzimmerwohnungen am höchsten
Kompakte Wohnformen sind vor allem für den Mietwohnungsmarkt von Relevanz. Unter den Mieterhaushalten wohnten im Jahr 2019 rund 7 Prozent in einer Einraumwohnung (Zweitwohnsitze wurden im Report nicht berücksichtigt). Am häufigsten bewohnt werden unter den Mieterhaushalten weiterhin Wohnungen mit drei Zimmern (38 %) und Zweiraumwohnungen (31 %). Regional unterscheidet sich die Relevanz der Einraumwohnungen für den Wohnungsmarkt deutlich: Sie sind in Großstädten und urbanen Räumen verbreiteter als in ländlichen Räumen. Insbesondere in mittelgroßen Städten in Süddeutschland ist der Anteil der Einraumwohnungen hoch – das liegt vermutlich an den generell höheren Preisniveaus in Süddeutschland, auch im Verhältnis zum Einkommen. In 12 Städten liegt der Anteil von Compact Living im zweistelligen Prozentbereich.
München ist der Spitzenreiter
München trägt eine besondere Rolle: Dort ist das Mietpreisniveau mit fast 22 Euro je m2 mit Abstand am höchsten. Darauf folgen mit Stuttgart und Frankfurt weitere Top-7-Städte sowie Freiburg. Andere Metropolen wie Berlin, Düsseldorf oder Hamburg befinden sich eher im Mittelfeld der Mietpreisniveaus. Besonders günstig sind dagegen kompakte Wohnungen in ostdeutschen Städten wie Chemnitz, Magdeburg und Cottbus, aber auch in einigen Städten im Ruhrgebiet sind die Mieten nach wie vor sehr niedrig.
München ist nicht nur Spitzenreiter bei den Mietpreisen, sondern auch die Stadt mit der höchsten Anzahl an Einraumwohnungen. Zwischen 2011 und 2020 hat die bayrische Landeshauptstadt das Angebot an Einraumwohnungen um 9 Prozent ausgeweitet. Damit verblieb das Wachstum zwar unter dem Mittel aller Kreise, aber aufgrund der Größe des Marktes ist das dennoch ein beachtlicher Zuwachs, der rund 8.100 Wohnungen entspricht. Berlin verfügt mit rund 94.000 Einraumwohnungen zwar über knapp 6.000 Einraumwohnungen weniger als München, die Dynamik in der Bundeshauptstadt ist jedoch deutlich höher: Seit 2011 hat sich dort der Bestand von Einraumwohnungen um 21.000 Einheiten erhöht, das entspricht einem Plus von 29 Prozent. Insgesamt ist die Dynamik im Einraumsegment in den vergangenen Jahren beachtlich und unterstreicht die zunehmende Relevanz des Sektors für den deutschen Wohnungsmarkt.
„Durch die Wahl kleinerer Wohnungen kann die Wohnkostenbelastung verringert werden. Insofern ist es nicht überraschend, dass der Anteil kleiner Wohnungen in München und Stuttgart sehr hoch ist. Perspektivisch bedeutet das aber auch für Städte wie Hamburg, Berlin oder Köln, dass sich hier die Nachfrage nach kompaktem Wohnen bei weiter steigenden Wohnkosten verstärken wird“, erklärt Tilman Gartmeier, Gründer und Vorsitzender der Geschäftsführung der Cube Real Estate.
Mietpreisanstieg in Wuppertal, Leipzig und Mönchengladbach
Besonders stark sind die Mieten im letzten Jahr dort gestiegen, wo das Mietpreisniveau eher niedrig war. Auffällig hoch waren die Anstiege in Wuppertal, Leipzig, Mönchengladbach und Potsdam mit jeweils rund 4,5 Prozent. Leipzig und Wuppertal weisen hingegen sowohl eine starke Miet- als auch Kaufpreisentwicklung auf, diese Märkte befinden sich also in einer Boomphase. Insgesamt ist gerade in den etwas günstigeren Standorten die Preis- und Mietentwicklung durchschnittlich stärker als in den höherpreisigen Standorten, was auf eine zunehmende Konvergenz hinweist.
Kompaktes Wohnen ist bei Neubauten sehr beliebt
Gerade bei der Betrachtung der Neubaudynamik zeigt sich, dass Compact Living einen Boom erlebt: Die Bautätigkeit im Einraumsegment war zwischen 2011 und 2020 in 344 von 401 deutschen Landkreisen größer als bei Wohnungen mit mehr Räumen. Im Mittel der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte ist die Zahl der Einraumwohnungen um 13 Prozent gewachsen, die Zahl der Wohnungen mit zwei und mehr Räumen ist im selben Zeitraum um 5 Prozent gestiegen. Es gibt insgesamt nur 19 Kreise, in denen die Anzahl der 1-Zimmer-Wohnungen zwischen 2011 und 2020 geschrumpft ist. Die Erklärung für diese Beobachtung ist einfach – die Anzahl der Singlehaushalte wächst seit Jahren kontinuierlich an.
Ein Haushaltseinkommen von unter 2.000 Euro
Rund 2,2 Millionen Menschen wohnen laut SOEP in Deutschland in einer Einraumwohnung. Die Bewohner von 1-Zimmer Wohnungen unterscheiden sich entlang sozio-ökonomischer Kennzahlen teilweise deutlich vom Rest der Bevölkerung.
Das Haushaltseinkommen der Bewohner im Compact Living-Segment ist geringer als im Bundesdurchschnitt. Fast drei Viertel der Bewohner verfügen über ein Haushaltseinkommen von weniger als 2.000 Euro, in der Gesamtbevölkerung ist das Verhältnis umgekehrt. Von den Bewohnern im CL-Segment arbeiten 36 Prozent in Vollzeit, in der Gesamtbevölkerung ist der Anteil etwas geringer und liegt bei einem Drittel. Ein knappes Fünftel der Bewohner im CL-Segment ist bereits verrentet, ein etwas geringerer Anteil als in der Gesamtbevölkerung. Die geringeren Einkommen bei Bewohnern in diesem Segment sind auch darin begründet, dass Einpersonenhaushalte in der Regel über deutlich geringere Haushaltseinkommen verfügen als Mehrpersonenhaushalte und jünger sind, als das bundesdeutsche Mittel.
37 Jahre, Single, 34 Quadratmeter Wohnung
Kompakte Wohnungen werden vor allem von jungen Singles bewohnt. Die Bewohner sind durchschnittlich 37 Jahre alt und damit fast 10 Jahre jünger als das mittlere Alter der Gesamtbevölkerung. Mehr als zwei Drittel der Menschen in kompakten Wohnformen sind zwischen 25 und unter 40 Jahre alt. Personen, die in einer Einraumwohnung wohnen, wohnen fast immer (86 %) allein, die Singlequote liegt damit viermal höher als in der Gesamtbevölkerung, in der 21 Prozent der Menschen allein wohnen.
Durchschnittlich 34 Quadratmeter groß sind die Wohnungen, die Menschen im Compact Living-Segment bewohnen. Zum Vergleich: In der Gesamtbevölkerung wohnen 50 Prozent in Wohnungen, die mehr als 50 Quadratmeter Wohnfläche aufweisen. Mehr als die Hälfte der Bewohner im CL-Segment wohnt in einer Wohnung mit einer Größe von 30 bis unter 45 Quadratmetern, ein Viertel in einer Wohnung mit 15 bis unter 30 Quadratmetern. Nur rund 4 Prozent haben weniger als 15 Quadratmeter in Einraumwohnungen zur Verfügung. In der Gesamtbevölkerung wiederum wohnt nur etwas mehr als ein Viertel der Menschen in einer Wohnung, die kleiner als 75 Quadratmeter ist.
Mittel- und Kleinstädte haben Potenzial
Ein Drittel der Bewohner im Segment wohnt in einer Gemeinde mit mehr als 500.000 Einwohnern. Deutlich weniger stark vertreten ist Compact Living in kleineren Gemeinden mit weniger als 20.000 Einwohnern. Immerhin noch ein Fünftel aller Menschen, die in einer Einraumwohnung leben, wohnen in einer kleinen Gemeinde. Tatsächlich wohnt fast die Hälfte (45 %) der CL-Bewohner in einer Mittel- oder Kleinstadt.
„Kompaktes Wohnen ist überwiegend eine urbane Wohnform, denn wenig überraschend wohnen die Nutzer von kleinen Wohnungen häufig in Großstädten. Compact Living kann also eine Antwort auf hohe Quadratmeterpreise in zentralen Lagen sein. Nicht zu unterschätzen ist aber auch das Potenzial von Rand- und Umlandbereichen. Da auch dort die Mieten in Zukunft steigen, gehen wir dort von einer erhöhten Nachfrage nach kleinem, bezahlbarem Wohnraum in den nächsten Jahren aus“, sagt Moritz Laufer, Teamleiter Research / An- & Verkauf.
Prognose für 2022:
Die Nachfrage nach Compact Living wird vermutlich aus zwei Gründen im Jahr 2022 steigen. Reallohnverluste bedeuten, dass Haushalte sparsamer sein müssen, im Zweifel also entweder Wohnungen nachfragen, die weiter vom Zentrum entfernt sind oder die eben kleiner sind. Zweitens sind Compact Living-Wohnungen in der Regel Neubauten und haben dementsprechend einen geringen Energieverbrauch. Angesichts der stark steigenden Energiepreise gewinnt die Energieeffizienz erheblich an Bedeutung, was die Nachfrage nach diesen Wohnungen vergrößern wird. Zudem ist der Energieverbrauch stark abhängig von der Quadratmeterzahl, was ebenfalls für Compact Living spricht.
„Wir gehen davon aus, dass die Mietenanstiege für Compact Living im Jahr 2022 über dem Gesamtdurchschnitt liegen, was natürlich auch die Preise stabilisiert. Trotz kurzfristigen Turbulenzen im Markt durch die Pandemie und den ökonomischen Folgen des Ukraine-Kriegs sollte nicht übersehen werden, dass die Zahl der Single-Haushalte kontinuierlich steigt. Daher sind die Perspektiven für den Compact Living Markt über 2022 hinaus als gut einzuschätzen“, sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln.
Hier geht es zum Compact Living Report:
Cube Real Estate GmbH
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